Viele Eigentümer haben ihre Immobilie vor rund zehn Jahren zu sehr niedrigen Zinsen finanziert. Läuft die Zinsbindung jetzt aus, kann die neue Rate deutlich höher ausfallen. Das ist kein Grund zur Panik – aber ein Grund, früh zu handeln. Wer rechtzeitig plant, hat meist mehr Möglichkeiten, als er denkt.
Von Sabo Rovcanin, Immobilienmakler in Weiterstadt · Stand: November 2026
Ihre Bank muss Ihnen spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitteilen, ob sie verlängert und zu welchem Zins.
Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich einen Zins schon Jahre im Voraus sichern.
Wird die Rate zu hoch, gibt es mehrere Stellschrauben – etwa eine niedrigere Tilgung.
Ist die Immobilie auf Dauer nicht zu halten, ist ein rechtzeitiger Verkauf meist die bessere Lösung als eine Zwangsversteigerung.
2016 lag der Zins für zehn Jahre Zinsbindung bei etwa 1,4 %, heute liegt er bei rund 4 % (Stand: November 2026). Wie stark Ihre Rate steigt, hängt vor allem von Ihrer Restschuld und Ihrer bisherigen Tilgung ab.
Rechenbeispiel (vereinfacht)
Darlehen 2016: 300.000 € · 1,4 % Zins · 2 % Tilgung → Rate rund 850 € im Monat
Restschuld nach zehn Jahren: rund 235.600 €
Anschluss zu rund 4 % Zins und 2 % Tilgung → Rate rund 1.180 € im Monat – also rund 330 € mehr
Zinsen gerundet. Ihre Zahlen hängen von Ihrem Vertrag und Ihrer Bank ab.
Einige Jahre vorher: Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den heutigen Zins für später – meist gegen einen Aufschlag.
Etwa ein Jahr vorher: Restschuld prüfen, Ihr Budget ehrlich durchrechnen und Angebote vergleichen.
Spätestens drei Monate vorher: Ihre Bank muss Ihnen mitteilen, ob sie verlängert und zu welchem Zins (§ 493 BGB). Warten Sie nicht nur auf dieses Schreiben – vergleichen Sie auch andere Angebote.
Gut zu wissen: Liegt die vollständige Auszahlung Ihres Kredits mehr als zehn Jahre zurück, können Sie ihn in der Regel mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen (§ 489 BGB) – auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Haben Sie zwischendurch einen neuen Zinssatz oder einen neuen Rückzahlungszeitpunkt vereinbart, beginnen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung.
Verlängerung (Prolongation): Sie bleiben bei Ihrer Bank. Das ist einfach, aber nicht immer das beste Angebot.
Umschuldung: Sie wechseln zu einer anderen Bank. Die Grundschuld kann meist übertragen werden, die Kosten dafür sind vergleichsweise gering. Aber: Die neue Bank prüft Ihre Bonität neu – das kann etwa bei gesunkenem Einkommen oder im Ruhestand schwierig werden.
Tilgung senken: Die Rate sinkt, dafür dauert die Rückzahlung länger.
Tilgung vorübergehend aussetzen: Eine Zeit lang zahlen Sie nur Zinsen. Das geht nur mit Zustimmung der Bank.
Sondertilgung: Erspartes zum Ende der Zinsbindung senkt die Restschuld und damit die Rate.
Lastenzuschuss prüfen: Wer selbst im Eigentum wohnt, kann unter Umständen Wohngeld als Lastenzuschuss bekommen. Den Antrag stellen Sie bei Ihrer Kommune.
Wichtig: Sprechen Sie mit Ihrer Bank, bevor eine Rate ausfällt. Je früher Sie auf Ihre Bank zugehen, desto mehr Zeit bleibt für eine geordnete Lösung.
Sind mindestens zwei aufeinanderfolgende Raten offen und beträgt der Rückstand mindestens 2,5 % des ursprünglichen Darlehens, kann die Bank Ihnen eine Frist von zwei Wochen setzen. Zahlen Sie den Rückstand bis dahin nicht, darf sie den Kredit kündigen. Über die Grundschuld kann sie dann vergleichsweise schnell die Zwangsversteigerung betreiben.
Eine Zwangsversteigerung kann erhebliche finanzielle Nachteile mit sich bringen:
Im ersten Termin gelten Mindestgrenzen: Gebote unter 50 % des Verkehrswerts erhalten keinen Zuschlag, unter 70 % kann der Gläubiger die Ablehnung beantragen. Wurde der Zuschlag aus diesen Gründen versagt, entfallen die Grenzen im nächsten Termin.
Kosten für Gericht und Gutachten gehen vom Erlös ab.
Bleibt danach eine Restschuld, müssen Sie diese in der Regel weiter abzahlen.
Bei einem rechtzeitigen Verkauf bestimmen Sie Preis und Zeitpunkt mit, und Interessenten können die Immobilie in Ruhe besichtigen.
Unser Ziel ist nicht, Ihnen um jeden Preis einen Verkauf zu empfehlen. Wenn Sie Ihre Immobilie behalten möchten, stellen wir auf Wunsch den Kontakt zu einem Finanzierungsberater her. Sollte ein Verkauf die sinnvollere Lösung sein, unterstützen wir Sie mit einer realistischen Preiseinschätzung und einer professionellen Vermarktung.
Schnell Klarheit: kostenlose Bewertung vor Ort oder Online-Kurzbewertung – persönlich geprüft, Antwort innerhalb von 24 Stunden. So wissen Sie, ob der Verkaufserlös die Restschuld deckt.
Diskret: Ihre persönliche Situation behandeln wir vertraulich – weder im Inserat noch bei Besichtigungen nennen wir Gründe für den Verkauf. Auf Wunsch sprechen wir zuerst nur unsere vorgemerkten Interessenten an, bevor wir öffentlich inserieren.
Unterlagen: Grundrisse und Energieausweis lassen wir erstellen – die Kosten übernehmen wir.
Kein Verkauf, keine Kosten – und persönliche Begleitung bis zur Schlüsselübergabe.
Mehr dazu: Kostenlose ImmobilienbewertungImmobilie bei Trennung oder Scheidung
Wichtig: Dieser Ratgeber ersetzt keine Finanzierungs- oder Rechtsberatung. Unabhängigen Rat erhalten Sie zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale.
Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung. Sie muss Ihnen dann mitteilen, ob sie verlängert und zu welchem Zins.
Ein Kredit, den Sie heute abschließen, der aber erst später beginnt. So sichern Sie sich den heutigen Zins – meist gegen einen Aufschlag.
Ja. Meist wird die Grundschuld an die neue Bank übertragen. Die neue Bank prüft allerdings Ihre Bonität neu.
Sprechen Sie sofort mit Ihrer Bank – nicht erst nach der Mahnung. Je früher, desto mehr Möglichkeiten gibt es meist.
Auch dann kann ein rechtzeitiger Verkauf sinnvoll sein. Über die verbleibende Restschuld sollten Sie früh mit Ihrer Bank sprechen.
Die Bewertung vor Ort ist kostenlos und unverbindlich.
Eine höhere Rate ist kein Grund zur Panik. Wer früh plant, Angebote vergleicht und ehrlich rechnet, findet oft eine Lösung. Und wenn die Immobilie auf Dauer nicht zu halten ist, ist ein rechtzeitiger Verkauf in Ruhe meist besser als ein Verkauf unter Druck. Wir begleiten Sie dabei – diskret und persönlich.
