Eine Trennung ist schwer genug. Gehört ein gemeinsames Haus oder eine Wohnung dazu, kommen viele Fragen hinzu: Wer bleibt? Wer zahlt den Kredit? Was ist die Immobilie wert? Hier finden Sie die wichtigsten Antworten – und wie wir Sie dabei neutral begleiten.
Von Sabo Rovcanin, Immobilienmakler in Weiterstadt · Stand: November 2026
Auf einen Blick
Eine Einigung lohnt sich meist für beide: Eine Teilungsversteigerung kann erhebliche finanzielle Nachteile mit sich bringen.
Es gibt vier Wege: verkaufen, einer übernimmt, gemeinsam vermieten oder Teilungsversteigerung.
Für den Kredit haften in der Regel beide weiter – auch, wer auszieht.
Wer auszieht, verliert nicht sein Eigentum – sollte aber einige Fristen und Steuerregeln kennen.
1. Wem gehört die Immobilie?
Entscheidend ist, wer im Grundbuch steht – nicht, wer die Raten bezahlt hat. Stehen beide Ehepartner drin, gehört die Immobilie meist beiden je zur Hälfte. Die ganze Immobilie können Sie dann nur gemeinsam verkaufen. Seinen eigenen Anteil darf zwar jeder grundsätzlich allein verkaufen – dafür gibt es in der Praxis aber kaum Käufer.
Steht nur einer im Grundbuch, heißt das nicht, dass der andere nichts zu sagen hat: Ist die Immobilie im Wesentlichen das gesamte Vermögen des Eigentümers, braucht er für den Verkauf in der Regel die Zustimmung seines Ehepartners. Außerdem fließt der Wertzuwachs der Immobilie in den Zugewinnausgleich ein.
2. Die vier Möglichkeiten
Verkauf an Dritte: Der Erlös wird nach Abzug des Kredits aufgeteilt. Meist der fairste Preis – beide müssen zustimmen.
Einer übernimmt: Ein Partner behält die Immobilie und zahlt den anderen aus. Er muss den Kredit allein tragen können, und die Bank muss zustimmen.
Gemeinsam vermieten: Die Mieteinnahmen können zur Finanzierung beitragen. Ob sie sämtliche Kosten decken, muss geprüft werden. Außerdem müssen beide weiter gut zusammenarbeiten.
Teilungsversteigerung: Ein Partner beantragt die Versteigerung beim Amtsgericht. Das ist der letzte Ausweg.
Rechenbeispiel: So berechnet sich die Auszahlung (vereinfacht)
Wert der Immobilie: 500.000 €
Restschuld des Kredits: 200.000 €
Verbleibender Wert: 300.000 € – je Partner 150.000 €
Wer übernimmt, zahlt 150.000 € aus und übernimmt den Kredit allein. Er braucht also eine Finanzierung über rund 350.000 €.
Die Zahlen sind ein Beispiel. Zugewinnausgleich, Notar- und Grundbuchkosten können das Ergebnis verändern.
3. Teilungsversteigerung: Welche Nachteile drohen
Bei einer Versteigerung können Bieter das Haus in der Regel nicht von innen besichtigen und bieten deshalb oft vorsichtiger. Der Erlös kann dadurch unter dem Preis liegen, der bei einem freien Verkauf möglich wäre – garantiert ist das aber nicht. In jedem Fall fallen Gerichts- und Gutachterkosten an, und das Verfahren kann sich lange hinziehen.
Eine Einigung lohnt sich deshalb meist für beide: Bei einem gemeinsamen Verkauf behalten Sie selbst in der Hand, an wen, wann und zu welchem Preis verkauft wird.
4. Der Kredit: Beide haften weiter
Haben beide den Kreditvertrag unterschrieben, haftet jeder gegenüber der Bank für den vollen Betrag – auch nach der Trennung und auch, wer ausgezogen ist. Eine private Absprache zwischen Ihnen ändert daran nichts. Die Bank entlässt einen Partner nur, wenn der andere den Kredit nachweislich allein tragen kann – verpflichtet ist sie dazu nicht.
Bei einem Verkauf wird der Kredit aus dem Erlös abgelöst. Dabei kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Gut zu wissen: Liegt die vollständige Auszahlung Ihres Kredits mehr als zehn Jahre zurück, können Sie ihn in der Regel mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen (§ 489 BGB). Haben Sie zwischendurch einen neuen Zinssatz oder einen neuen Rückzahlungszeitpunkt vereinbart, beginnen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung.
Reicht der Verkaufspreis nicht, um den Kredit abzulösen, bleibt eine Restschuld – für die in der Regel weiterhin beide haften. Die Bank gibt die Grundschuld meist erst frei, wenn geklärt ist, wie der Rest bezahlt wird. Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrer Bank.
Möchte einer von Ihnen die Immobilie übernehmen, stellen wir auf Wunsch den Kontakt zu einem Finanzierungsberater her.
5. Ausziehen: Was Sie vorher wissen sollten
Ihr Eigentum verlieren Sie durch einen Auszug nicht – Ihr Anteil im Grundbuch bleibt. Drei Dinge sollten Sie aber kennen:
Sechs-Monats-Regel: Ziehen Sie aus und erklären Sie Ihrem Ehepartner nicht innerhalb von sechs Monaten ernsthaft, dass Sie zurückkehren wollen, vermutet das Gesetz, dass Sie ihm die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen haben. Eine Rückkehr gegen seinen Willen ist dann während der Trennung meist nicht mehr möglich.
Nutzungsentschädigung: Bleibt Ihr Partner allein im Haus, können Sie unter Umständen eine Entschädigung verlangen – meist erst ab dem Zeitpunkt, an dem Sie sie schriftlich fordern. Wie das mit den Kreditraten verrechnet wird, klären Sie am besten mit Ihrem Anwalt.
Steuer: Ein Auszug kann die Steuerbefreiung beim späteren Verkauf kosten – mehr dazu im Abschnitt Steuern.
6. Zugewinnausgleich: Warum der Wert zum Stichtag zählt
Leben Sie im gesetzlichen Güterstand, wird bei der Scheidung der Zugewinn ausgeglichen. Für den Wert der Immobilie zählt dabei der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird – nicht der Tag der Trennung. Eine realistische Preiseinschätzung ist deshalb die Grundlage für jede faire Einigung. Kommt es zum Streit vor Gericht, kann zusätzlich ein Gutachten eines Sachverständigen nötig sein.
Und wenn die Eltern Geld dazugegeben haben?
Haben Ihre Eltern Ihnen Geld für den Kauf geschenkt, zählt es grundsätzlich zu Ihrem Anfangsvermögen und wird nicht geteilt – die Wertsteigerung darauf aber schon. Haben die Eltern beiden etwas geschenkt, können sie den Anteil des Schwiegerkinds unter Umständen zurückfordern. Bewahren Sie Belege wie Überweisungen oder Schenkungsverträge gut auf.
7. Steuern: Zwei Punkte, die Sie kennen sollten
Spekulationssteuer: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Steuerfrei bleibt er in der Regel, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst dort gewohnt haben. Wer auszieht und später verkauft – auch an den Ex-Partner –, kann diese Befreiung verlieren. Der Bundesfinanzhof hat das 2023 bestätigt.
Grunderwerbsteuer: Übernimmt ein Ehegatte den Anteil des anderen, fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an – nach der Scheidung auch dann, wenn die Übertragung wegen der Scheidung erfolgt.
Praxistipp: der richtige Zeitpunkt
Ziehen Sie aus und wird die Immobilie noch im selben Kalenderjahr verkauft, kann der Gewinn in vielen Fällen steuerfrei bleiben – sofern Sie auch in den beiden Jahren davor dort gewohnt haben. Leerstand bis zum Verkauf schadet nicht, eine Zwischenvermietung schon. Klären Sie den Zeitpunkt vor dem Auszug mit einem Steuerberater.
8. Und wenn Sie nicht verheiratet sind?
Auch ohne Trauschein gilt: Wer im Grundbuch steht, ist Miteigentümer, und die ganze Immobilie kann nur gemeinsam verkauft werden. Einen Zugewinnausgleich gibt es nicht. Wichtig: Übernimmt einer den Anteil des anderen, fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an – anders als bei Eheleuten.
9. So begleiten wir Sie
Wir haben bereits mehrfach Immobilien für Paare in Trennung verkauft. Dabei arbeiten wir neutral für Sie beide – in fünf Schritten:
1. Erstgespräch: auf Wunsch mit jedem von Ihnen einzeln.
2. Kostenlose Bewertung vor Ort: Beide erhalten dieselbe schriftliche Preiseinschätzung.
3. Unterlagen: Fehlende Unterlagen zur Immobilie besorgen wir für Sie. Grundrisse und Energieausweis lassen wir erstellen – die Kosten übernehmen wir.
4. Diskrete Vermarktung: zuerst an unsere vorgemerkten Interessenten. Ihre persönliche Situation behandeln wir vertraulich – weder im Inserat noch bei Besichtigungen nennen wir Gründe für den Verkauf. Die Besichtigungen übernehmen wir allein.
5. Notartermin und Schlüsselübergabe: Wir begleiten Sie persönlich bis zum Schluss.
Wird die Immobilie nicht verkauft, zahlen Sie nichts. Für den Notartermin und – wenn einer von Ihnen übernehmen möchte – für die Finanzierung stellen wir den Kontakt zu unseren Partnern her.
Checkliste: Diese Unterlagen sollten Sie jetzt sichern
Grundbuchauszug und Kaufvertrag
Kreditverträge und aktuelle Restschuld
Belege über Eigenkapital und Schenkungen
Rechnungen über Modernisierungen
Grundrisse, Baupläne und Energieausweis
Fehlen Unterlagen zur Immobilie – etwa Grundbuchauszug, Baupläne oder Energieausweis –, besorgen wir sie für Sie.
Wichtig: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für rechtliche Fragen wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Familienrecht, für steuerliche an einen Steuerberater.
Häufige Fragen zur Immobilie bei Trennung
Kann mein Partner das Haus ohne meine Zustimmung verkaufen?
Das ganze Haus nicht, wenn Sie beide im Grundbuch stehen. Seinen eigenen Anteil könnte er grundsätzlich verkaufen – das kommt in der Praxis aber selten vor. Er kann außerdem eine Teilungsversteigerung beantragen. Steht nur er im Grundbuch, braucht er in vielen Fällen trotzdem Ihre Zustimmung.
Wer zahlt den Kredit nach der Trennung?
Gegenüber der Bank haften in der Regel beide weiter. Wie Sie die Raten untereinander aufteilen, sollten Sie schriftlich festhalten.
Was ist besser: verkaufen oder übernehmen?
Das hängt davon ab, ob einer den Kredit allein tragen kann und die Immobilie dauerhaft halten möchte. Eine realistische Preiseinschätzung hilft bei der Entscheidung.
Können wir schon im Trennungsjahr verkaufen?
Ja. Sie müssen nicht bis zur Scheidung warten. Oft ist das sogar sinnvoll: Der Kredit läuft nicht weiter auf beide, und das Geld steht für den Zugewinnausgleich bereit.
Darf ich mit den Kindern im Haus bleiben?
Im Streitfall entscheidet das Familiengericht, wer die Wohnung nutzen darf – das Wohl der Kinder spielt dabei eine große Rolle. Am Eigentum ändert das nichts, und den Kredit muss trotzdem jemand zahlen.
Spielt es für den Unterhalt eine Rolle, wer im Haus wohnt?
Ja. Wer mietfrei im eigenen Haus wohnen bleibt, dem wird dieser Vorteil in der Regel beim Unterhalt angerechnet.
Müssen wir uns bei Besichtigungen treffen?
Nein. Besichtigungen übernehmen wir allein, und beide erhalten dieselben Informationen.
Was kostet uns die Bewertung?
Die Bewertung vor Ort ist kostenlos und unverbindlich. Beide erhalten dieselbe Preiseinschätzung.
Fazit: Eine Einigung lohnt sich für beide
Eine Trennung muss nicht in einem Streit ums Haus enden. Eine Teilungsversteigerung kann für beide erhebliche finanzielle Nachteile mit sich bringen. Mit einer realistischen Preiseinschätzung, klaren Absprachen und einem neutralen Ansprechpartner lässt sich meist eine Lösung finden, mit der beide leben können. Wir begleiten Sie dabei – diskret und persönlich.
