Ohne Notar kein Immobilienverkauf: Erst mit der notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag wirksam. Viele Verkäufer und Käufer gehen deshalb davon aus, dass der Notar alles prüft – auch die Immobilie selbst. Das stimmt nicht. Der Notar sorgt dafür, dass der Vertrag rechtlich sauber ist und die Abwicklung sicher abläuft. Ob die Angaben zur Immobilie stimmen, prüft er nicht.
Von Sabo Rovcanin, Immobilienmakler in Weiterstadt · Stand: November 2026
Der Notar ist neutral: Er berät Verkäufer und Käufer gleichermaßen und vertritt keine Seite.
Er sieht das Grundbuch ein, entwirft den Kaufvertrag und wickelt den Verkauf sicher ab.
Er prüft nicht, ob Wohnfläche, Baujahr oder Baugenehmigung stimmen – und nicht, in welchem Zustand die Immobilie ist.
Er prüft auch nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist oder ob der Käufer ihn bezahlen kann.
Unstimmigkeiten in den Unterlagen sollten deshalb vor dem Notartermin geklärt werden.
Der Notar ist ein unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes. Beim Immobilienverkauf übernimmt er vor allem diese Aufgaben:
Grundbuch einsehen: Er klärt, wer Eigentümer ist und welche Rechte und Lasten eingetragen sind, etwa Grundschulden oder ein Wegerecht.
Identität feststellen: Er prüft anhand der Ausweise, wer den Vertrag unterschreibt.
Kaufvertrag entwerfen: Beide Seiten erhalten vorab einen Entwurf, damit Fragen rechtzeitig geklärt werden können.
Beurkunden und belehren: Beim Termin liest er den Vertrag vor, erklärt die rechtlichen Folgen und beantwortet Fragen – neutral für beide Seiten.
Vormerkung eintragen lassen: Damit ist die Immobilie im Grundbuch für den Käufer gesichert.
Vorkaufsrecht klären: Er holt bei der Gemeinde die Erklärung ein, ob sie ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt.
Grundschulden löschen lassen: Er besorgt bei der Bank des Verkäufers die Unterlagen, um noch eingetragene Grundschulden zu löschen.
Fälligkeit mitteilen: Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist.
Finanzamt informieren: Er meldet den Verkauf dem Finanzamt. Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer.
Eigentum umschreiben lassen: Nach Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer beantragt er, den Käufer als neuen Eigentümer einzutragen.
So sorgt der Notar dafür, dass keine Seite ungesichert in Vorleistung geht: Der Käufer wird in der Regel erst als Eigentümer eingetragen, wenn der Kaufpreis bezahlt ist.
Der Notar beurkundet die Angaben, die ihm die Beteiligten machen. Die Immobilie selbst sieht er sich nicht an. Nicht zu seinen Aufgaben gehören insbesondere:
Wohnfläche: Ob die angegebenen Quadratmeter stimmen, misst und prüft er nicht.
Baujahr und Ausstattung: Er übernimmt die Angaben, die ihm gemacht werden.
Baugenehmigung: Ob Anbau, Dachausbau oder Garage genehmigt sind, prüft er nicht.
Zustand: Mängel, Feuchtigkeit oder Sanierungsbedarf beurteilt er nicht.
Kaufpreis: Ob der Preis angemessen ist, bewertet er nicht.
Finanzierung: Ob der Käufer den Kaufpreis bezahlen kann, prüft er nicht. Auf Wunsch beurkundet er aber die Grundschuld für die Bank des Käufers.
Bauunterlagen: Bauakte, Grundrisse oder Energieausweis gehören nicht zu seiner Prüfung.
Gut zu wissen bei Wohnungen
Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen sollten vor dem Termin vorliegen und gelesen werden. Darin können zum Beispiel beschlossene Sanierungen oder Sonderumlagen stehen.
Was der Notar nicht prüft, fällt oft erst spät auf – kurz vor dem Termin oder sogar nach dem Verkauf. Typische Beispiele:
Der Käufer oder seine Bank stellt fest, dass die Wohnfläche nicht zu den Unterlagen passt.
Ein Anbau oder Dachausbau ist in der Bauakte nicht erfasst.
Im Grundbuch steht ein Recht, an das niemand mehr gedacht hat, etwa ein altes Wegerecht.
Dann wird neu verhandelt, der Termin verschiebt sich oder der Käufer springt ab. Hinzu kommt: Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird die Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag meist ausgeschlossen. Das gilt aber nicht für Mängel, die der Verkäufer kennt und bewusst verschweigt. Wer seine Unterlagen vorher kennt, verkauft sicherer.
Unsere Empfehlung: Wohnfläche vom Fachmann berechnen lassen
Gerade bei älteren Häusern passen alte Grundrisse oft nicht mehr zum heutigen Zustand – etwa nach Umbauten oder einem Dachausbau. Käufer können nach dem Kauf nachmessen. Weicht die Wohnfläche deutlich ab, kann es Streit geben, bis hin zu Forderungen gegen den Verkäufer. Deshalb lassen wir bei Bedarf Grundrisse und Wohnflächenberechnung von einem Architekten neu erstellen, mit dem wir zusammenarbeiten – die Kosten übernehmen wir.
Schritt 1 – Daten an den Notar: Sind sich Verkäufer und Käufer einig, erhält der Notar die Angaben zur Immobilie und zu den Beteiligten.
Schritt 2 – Vertragsentwurf: Beide Seiten erhalten den Entwurf und können Fragen stellen oder Änderungen anregen.
Schritt 3 – Notartermin: Der Vertrag wird vorgelesen, erklärt und unterschrieben.
Schritt 4 – Abwicklung: Der Notar lässt die Vormerkung eintragen, klärt das Vorkaufsrecht und holt die Löschungsunterlagen ein. Dann teilt er die Fälligkeit des Kaufpreises mit.
Schritt 5 – Zahlung und Übergabe: Der Käufer zahlt, die Schlüssel werden übergeben, und der Notar beantragt die Umschreibung im Grundbuch.
Der Notar sorgt für einen rechtssicheren Vertrag. Damit es bis dahin keine bösen Überraschungen gibt, kümmern wir uns vorher um das, was der Notar nicht prüft:
Grundbuchauszug, Bauakte und weitere Unterlagen holen wir mit Ihrer Vollmacht ein.
Wir sehen uns Rechte und Lasten im Grundbuch an und gleichen bei Häusern die Bauakte mit dem Ist-Zustand ab.
Bei Wohnungen prüfen wir Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Fehlen aktuelle Grundrisse oder ein gültiger Energieausweis, lassen wir sie erstellen – die Kosten übernehmen wir.
Wir begleiten Sie bis zum Notartermin und sind bei der Schlüsselübergabe persönlich dabei.
Mehr dazu: Was in unserer Provision enthalten istKostenlose Immobilienbewertung
Wichtig: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen zu Ihrem Kaufvertrag beantwortet der Notar – seine Beratung ist in der Beurkundungsgebühr enthalten.
Nein. Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und berät Verkäufer und Käufer gleichermaßen. Wer eine einseitige Vertretung seiner Interessen möchte, braucht einen eigenen Rechtsanwalt.
Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung. Die Kosten für die Löschung der Grundschulden des Verkäufers trägt in der Regel der Verkäufer. Was genau gilt, steht im Kaufvertrag.
Nein. Ob Anbauten oder Umbauten genehmigt sind, gehört nicht zu seinen Aufgaben. Das sollte vor dem Verkauf anhand der Bauakte geklärt werden.
Nein. Er sorgt aber dafür, dass der Käufer in der Regel erst als Eigentümer eingetragen wird, wenn der Kaufpreis bezahlt ist.
Ja. Fragen und Änderungswünsche können Sie vor dem Termin mit dem Notar klären. Wichtig: Alle Absprachen gehören in den Vertrag. Mündliche Nebenabreden können den ganzen Vertrag gefährden.
Verkauft ein Unternehmer an einen Verbraucher, muss der Entwurf in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Bei Verkäufen zwischen Privatpersonen gilt diese Frist nicht – nehmen Sie sich trotzdem Zeit, den Entwurf in Ruhe zu lesen.
Der Notar ist beim Immobilienverkauf unverzichtbar: Er sorgt für einen wirksamen Vertrag und eine sichere Abwicklung. Für die Immobilie selbst und ihre Unterlagen ist er aber nicht zuständig. Wer Grundbuch, Bauakte und Wohnfläche vorab klärt, vermeidet Überraschungen kurz vor dem Termin.
