Viele Eigentümer schauen als Erstes nach dem Bodenrichtwert, wenn sie wissen möchten, was ihre Immobilie wert ist. Das ist ein guter Anfang. Doch der Bodenrichtwert verrät weniger, als viele denken – und wer ihn falsch anwendet, liegt mit seinem Preis schnell daneben.
Von Sabo Rovcanin, Immobilienmakler in Weiterstadt · Stand: November 2026
Auf einen Blick
Den Bodenrichtwert finden Sie kostenlos im Portal BORIS Hessen.
Er wird in Hessen alle zwei Jahre ermittelt, jeweils zum 1. Januar – aktuell gelten die Werte zum 1. Januar 2026.
Er gilt nur für Grund und Boden – und bei großen Grundstücken zählt nicht jeder Quadratmeter gleich.
Für einen fairen Verkaufspreis braucht es mehr: aktuelle Marktdaten und einen Blick auf Ihre Immobilie vor Ort.
1. Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert pro Quadratmeter Grundstück in einem bestimmten Gebiet, der sogenannten Bodenrichtwertzone. Ermittelt wird er vom zuständigen Gutachterausschuss für Immobilienwerte – auf Grundlage tatsächlich bezahlter Kaufpreise.
Wichtig: Er beschreibt den Wert des Bodens, als wäre das Grundstück unbebaut. Ihr Haus, seine Ausstattung und sein Zustand sind darin nicht enthalten.
2. Wo finde ich den Bodenrichtwert für Weiterstadt?
Im offiziellen Portal BORIS Hessen. Dort geben Sie Ihre Adresse ein und sehen den Bodenrichtwert Ihrer Zone – kostenlos und ohne Anmeldung. Das gilt für die Kernstadt ebenso wie für Braunshardt, Gräfenhausen, Schneppenhausen und Riedbahn.
Hier geht es zum offiziellen Portal BORIS Hessen
3. Wie aktuell ist der Bodenrichtwert?
In Hessen werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre neu ermittelt, jeweils zum Stichtag 1. Januar. Aktuell gelten die Werte zum 1. Januar 2026, die nächsten folgen zum 1. Januar 2028. Bewegt sich der Markt zwischen zwei Stichtagen, bildet der Bodenrichtwert das erst beim nächsten Mal ab.
4. So wird der Bodenwert grob berechnet
Vereinfacht gilt: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert bezieht sich aber auf ein typisches Grundstück in Ihrer Zone. Weicht Ihr Grundstück davon ab – etwa in Größe, Tiefe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit –, wird der Wert angepasst. Grundlage dafür ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
5. Großes Grundstück? Nicht jeder Quadratmeter zählt gleich
Ist Ihr Grundstück deutlich größer oder tiefer als in Ihrer Zone üblich, wird der hintere Teil – oft Garten – in der Regel niedriger bewertet als das vordere Bauland. Wie viel niedriger, legt der Gutachterausschuss regional fest.
Ein Beispiel: Ein Einfamilienhaus steht auf 700 m². Üblich sind in der Zone deutlich kleinere Grundstücke, der hintere Teil ist reiner Garten. Wer einfach 700 m² mal Bodenrichtwert rechnet, kommt auf einen Wert, den der Markt so nicht bezahlt. Der Garten hinten zählt nicht wie Bauland.
6. Warum der Bodenrichtwert allein keinen Verkaufspreis ergibt
Zwei Häuser in derselben Straße können denselben Bodenrichtwert haben – und trotzdem ganz unterschiedliche Preise erzielen. Entscheidend sind vor allem:
Zustand und Pflege: Ein gepflegtes älteres Haus steht oft besser da als ein vernachlässigtes jüngeres.
Ausstattung und Energie: Heizung, Dämmung, Fenster und Energieausweis.
Grundstück: Größe, Zuschnitt und Lage innerhalb der Zone.
Nachfrage: Wer kauft gerade – und was ist diesen Käufern wichtig?
Automatische Online-Rechner arbeiten oft mit solchen Durchschnittswerten. Ihre Immobilie haben sie nie gesehen.
7. Was Sie für eine Bewertung bereithalten sollten
Fehlt etwas? Kein Problem: Unterlagen von Grundbuchamt und Bauamt holen wir mit Ihrer Vollmacht ein. Fehlen Grundrisse oder der Energieausweis, lassen wir sie im Rahmen des Verkaufsauftrags erstellen – die Kosten übernehmen wir.
8. So ermitteln wir einen fairen Preis
Ein guter Preis entsteht aus vielen Details – und genau die nehmen wir ernst:
Wir rechnen den Bodenrichtwert mit aktuellen Marktdaten auf den heutigen Stand hoch.
Wir prüfen, welcher Teil Ihres Grundstücks voll zählt und welcher als Garten niedriger anzusetzen ist.
Wir vergleichen mit aktuellen Verkaufs- und Angebotsdaten aus Ihrer Umgebung.
Wir sehen uns Ihre Immobilie vor Ort an – Zustand, Pflege und Details erkennt man nur dort.
Bei vermieteten Immobilien berechnen wir zusätzlich den Ertragswert.
Am Ende steht ein Preis, der zum Markt passt und den Sie nachvollziehen können. Zu hoch angesetzt, steht eine Immobilie lange im Netz und verliert an Attraktivität. Zu niedrig angesetzt, verschenken Sie Geld. Die Bewertung vor Ort ist kostenlos und unverbindlich.
Mehr dazu: Wie ein realistischer Verkaufspreis entsteht
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert
Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Hauses?
Nein. Er gilt nur für den Boden. Der Wert des Gebäudes kommt hinzu und hängt vor allem von Zustand und Ausstattung ab.
Wie oft ändert sich der Bodenrichtwert in Weiterstadt?
In Hessen wird er alle zwei Jahre zum 1. Januar neu ermittelt. Aktuell gelten die Werte zum 1. Januar 2026, die nächsten folgen zum 1. Januar 2028.
Mein Grundstück ist sehr groß. Zählt jeder Quadratmeter voll?
Nicht unbedingt. Der hintere Teil eines großen Grundstücks wird häufig niedriger bewertet als das Bauland vorn. Wir schauen uns das bei Ihnen konkret an.
Hilft mir der Bodenrichtwert bei einer Eigentumswohnung?
Kaum. Bei Wohnungen zählen vor allem Lage im Haus, Zustand, Ausstattung und die Eigentümergemeinschaft. Der Bodenanteil spielt eine kleinere Rolle.
Was kostet eine Bewertung bei MOËNUS?
Die Bewertung vor Ort ist kostenlos. Wenn es schneller gehen soll, nutzen Sie unsere Online-Kurzbewertung: persönlich geprüft, Antwort innerhalb von 24 Stunden.
Fazit: Ein guter Anfang – aber kein Verkaufspreis
Der Bodenrichtwert ist ein guter erster Anhaltspunkt, aber kein Verkaufspreis. Wer wissen möchte, was seine Immobilie in Weiterstadt heute erzielen kann, braucht aktuelle Marktdaten und einen Blick vor Ort. Dabei helfen wir Ihnen gern – persönlich und kostenlos.
